マンションの10年アフターあなたの意見はDOTCH！？

皆さんこんにちは！ミリカヒルズ理事会です。
本日はマンションの10年アフターのお話しです。
文字ばかりの内容ですが、とても重要で皆さんにも関係がある事なので最後まで読んでくださいね。

10年アフターって何？

皆さん、この冊子に見覚えはありますか？
もちのろんで知ってるよ！って方はサクッと先にお進み下さい。
初めて見るって方は少々お付き合い下さい。

この冊子は、マンション購入時にもらっていると思います、アフターサービス規準です。
マンション購入して、不具合や補修が必要な箇所があれば無償で修繕しますよってアフターサービスがあります。
いいサービスですよね。ありがたい。
ほんで、このアフターサービス規準には、どの箇所は保証期間何年までとか、これは対象外ですって規準などが明記されています。雨漏りやコンクリートのヒビは修繕するけど、自然災害だったら対応しないよみたいな感じです。
2年で保証が終了するものもあれば10年で保証が終了するのもあります。
本当にアフターサービスの規準が書いてあります。

そして、ミリカヒルズは2023年3月で竣工10年を迎えます。アフターサービスの中で最長保証期間である10年が来るというわけです。
10年で保証期間が切れる対象の箇所はざっくり言うと、共用部と言われる屋根、外壁、外階段、基礎杭などなど。

この竣工10年で保証が切れるアフターサービスの事を総じて10年アフターと呼んでいます。

10年アフターで修繕してもらうには大きな壁がある

そもそも10年アフターの保証対象は、どの箇所でも、何でもやりますよ！という内容では残念ながらないのです。
さらに、自然災害や外的要因での修繕は対象外となっております。
さらにさらに、修繕してもらうにはこちらから、ここがおかしいですよと打診しなくてはなりません。

外から見てヒビは入ってるとか、低層階は目視で何となくわかりますが15階の外壁とかどうやって見るのか？コンクリート内部のヒビとか専門の機械がないとわかりません。
発見するのも困難です。

これってなかなかハードル高くないですか？

さらにさらにさらに、不具合が見つかったとしても2018年6月18日に発生した大阪北部地震で発生した不具合ではない事を証明しなくてはいけません。
自然災害での修繕は対象外なんですよね。

さらにハードルが上がってしまいました…

修繕してもらうにはどうするのか？

理事会の中には専門の知識を持った人がいません。仮に知識を持っていても外壁や基礎部分などは専門の道具や高所までの足場がないとわかりません。
なので外部の調査会社に依頼しなくてはなりません。
この調査費用が約300万円ほどかかります。ちなみに調査費用は戻ってきません。

また、大阪北部地震で発生した不具合ではないと証明する方法は今のところ目処がたっておりません。

なので残念ですが現状は、10年アフターを利用した修繕をしてもらう手立てがない状態です。
もちろん、発見できた不具合の内容によっては両方説明できるのもあるかもしれませんが、それは不具合の内容によります。

私はこれを知った時に、ギャンブル過ぎると感じました。
ギャンブルに組合員の大切なお金を使うのは当然できません。

上手くいくかもしれないですが、上手くいかないかもしれない。上手くいく見通しは立っていない…

理事会の出した答えとは？

結論からお伝えすると、10年アフターは行わない結論に至りました。

理由としては複数あるので順に説明します。
①緊急性の高い修復は実施済み
大阪北部地震の後に大規模被災修繕をやったのを覚えているでしょうか？
この時に緊急性の高い修復作業はすでに行なっております。
この工事が2019年なので、それから4年経ちます。不具合がないとは言えませんが、必要な補修工事の可能性は低いのではないかと考えています。

②調査費用が高額である
前段でお伝えしたとおり、不具合発見の調査には300万円ほどかかります。
この費用は組合員が負担するので、例え不具合が見つかっても返ってきません。絶対にかかるお金なんです…

③必ずしも修繕してもらえるとは限らない
こちらも先ほどお伝えしたように、仮に修繕が必要な箇所が見つかっても自然災害ではないことの証明が限りなく難しいです。
現時点では目処もたっておりません。

以上の理由から見送ることにしました。

ここからが本題

さて、ここまでが前置きです（笑）
理事会では10年アフターは行わない結論に至りました。

皆さまの大切なお金と、大切な家を守るために、組合員みんなが幸せになれるように理事会は何をするのが1番なのか、とても考えさせられました。

組合員の皆さまが理事会のメンバーだったらどう考えるでしょうか？
10年アフターを推し進めるべき？リスクを鑑みてやらない？
あなたのご意見はDOTCH！？

Q&Aのコーナー！

組合員からよくある質問とその回答を記載させていただきます！

Q.
時々、外壁の亀裂から建物内部へ雨水が浸入しているところを見かけます。
こういうのは、10年アフターの保証対象にはならないのでしょうか？また、補修は行わないのでしょうか？

A.
10年アフターの保証対象とするには、現実的には不可能に近い困難さがあります。これは前段でお伝えした内容と同じです。
また、すぐに補修しないのか？については、長期修繕計画に則した修繕が大事と考えております。
最新の長期修繕計画において、外壁の補修は2028年の計画となっている点をご認識ください。

Q.
〇〇に亀裂があるんですが、これは10年アフターの対象外でしょうか？

A.
アフターサービス規準によると、アフターサービス10年項目の瑕疵の範囲は
「建物の基礎・基礎杭・柱・梁・耐力壁・外周壁などの構造耐力上主要な部分において、鉄筋のさび汁をともなった亀裂や破損」
とあります。
2019年の大規模被災修繕の際にも、同等の点検を行った際には、そういった不具合を発見することはできませんでした。
現時点も問題なしと判断していますが、気になることがありましたら、コミュニティーシートで情報をお寄せいただければと思います。
また、そのような箇所への補修については、現時点の長期修繕計画にもとづけば、2028年頃の大規模被災修繕をめざし、現状把握および修繕方法の検討を行っていくものと考えています。

Q.
扉がよく壊れているのを見かけますが、これまでどのような対応をしてきたのでしょうか？

A.
このご意見はとてもよく耳にしますし、私も理事会に入る前はよく感じていました。
アフターサービス10年項目からはそれる話しですが、気にしている方もいると思うので記載させていただきます。

これまで、設計不備や施工不良の観点も含めて、事業主にその事実を伝え、理事会として何度も何度も協議し対応してきました。
しかしながら、結果として事業主の瑕疵担保責任の範囲内と認めていただくことはできずに、今に至ります。
認められなかったからといって、破損を放置するわけにもいきません。なので保険申請や経済的な補修方法の検討などを都度実施しており、結果としてミリカ・ヒルズにお住いの方にはご不便をおかけしていることもあります。
何卒、ご理解のほど、よろしくお願いします。

長期修繕計画、大規模修繕・・・難しそうな言葉が出てきましたね。こちらについては今後、記事にしていこうと思います。
ただ、長期修繕計画や大規模修繕はとても大事なキーワードです。テストに出るレベルといっても過言ではありません！(知らんけど)

文字ばかりの記事を最後まで読んでいただきありがとうございました。
最後に少しだけ宣伝させてください。
理事会では意欲ある役員を求めています。
ちょっとでも興味がある！何か協力したい！専門の知識や技術がなくても大丈夫です。
一緒にミリカヒルズを良くしていきましょう！
気になる方はコンシェルジュでコミュニティシートに連絡先を記入して、提出していただければこちらからご連絡させていただきます。
よろしくお願いします。